太康县人民政府办公室

关于印发《太康县中心城区地上附着物征收

补偿安置标准的指导意见》的通知

 

相关乡镇、县政府有关部门：

《太康县中心城区地上附着物征收补偿安置标准的指导意见》已经县政府同意，现印发你们，请认真贯彻执行。

 

 

2023年4月12日

 

 

 

太康县中心城区地上附着物征收补偿

安置标准的指导意见

 

为规范我县中心城区房屋征收安置补偿行为，切实维护被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《河南省实施<土地管理法>办法》，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规文件规定，结合我县实际，特制定本标准。

一、补偿安置政策依据

（一）《中华人民共和国村民委员会组织法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》；

（二）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

（三）《河南省实施〈土地管理法〉办法》；

（四）《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法(试行)》（豫政〔2021〕4号）；

（五）《河南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例若干规定>的通知》（豫政〔2012〕39号）

（六）《周口市人民政府关于市中心城区房屋征收补偿标准的指导意见（试行）》（周政〔2022〕14号）

（七）《周口市人民政府关于中心城区违法占地违法建设的处理意见》（周政〔2011〕26号）和《中共周口市委办公室、周口市人民政府办公室关于印发周口市中心城区集中整治违法用地违法建设专项行动方案的通知》（周办文〔2011〕24号）

二、适用范围

太康县中心城区（城中村）内国有划拨土地及其附属物。

三、征收主体

（一）征收主体：太康县人民政府

（二）征收部门：太康县住房和城乡建设局、太康县自然资源局

（三）实施单位：乡镇人民政府

县政府委托属地乡镇人民政府为房屋征收补偿实施单位，具体承担土地、房屋征收补偿及拆迁安置工作。

四、房地产评估机构的选定

房屋征收部门推荐不少于3家具有相应资质的房地产评估机构在征收范围内公布，作为候选征收评估机构。由被征收人以协商、投票或随机抽取方式选定评估机构，对被征收区域内的房屋和构筑物及附属物进行评估。属地乡镇人民政府组织被征收房屋所在行政村村委会（社区居委会）和被征收人进行协商，由行政村村委会（社区居委会）出具选定意见。

五、房屋征收社会稳定风险评估报告

在房屋征收实施前，属地乡镇人民政府应当进行社会稳定风险评估，并向房屋征收部门提供对房屋征收的社会稳定风险评估报告。

六、国有土地上的房屋征收与补偿安置

（一）土地性质及房屋合法产权面积的认定

1.国有土地认定：拥有合法有效国有土地使用权证书、批文的，按权属证件批文认定国有土地。

2.合法土地面积的认定：有国有土地使用权证的，按证载面积认定。国有土地使用权证证载面积与实际面积不一致的，若国有土地使用权证小于实际土地面积，国有土地使用权证范围内面积享受正常安置政策；若国有土地使用权证大于实际土地面积，按实际土地面积进行正常安置。

3.房屋合法产权面积认定：依据《不动产权证书》或《房屋所有权证》证载面积认定，没有《不动产权证》和《房屋所有权证》的，按照《建设工程规划许可证》证载面积和实际建设面积综合认定;合法土地面积乘以1.5(以下简称规定的容积率)的房屋面积。

4.相关部门出具的合法有效证明材料。

5.城市老居民宅基地无国有土地使用证的，根据2009年第二次土地调查时，县自然资源局调查数据库中认定为国有土地的，按照国有土地进行安置补偿；没有认定为国有土地的，参照周边的土地性质安置补偿。

(1)住宅用地面积的认定：有《国有土地使用权证》的，按证载面积认定。若《国有土地使用权证》证载面积小于0.25亩，实际宅基地面积大于0.25亩，单户宅基地最大享受安置面积0.25亩。若《国有土地使用权证》证载面积大于0.25亩，实际宅基地面积大于证载面积的，按证载面积进行安置补偿。无《国有土地使用权证》的，单户宅基地最大享受安置面积0.25亩，小于0.25亩的，据实享受安置补偿。

(2)房屋安置面积的认定：认定为国有土地，有《不动产权证书》或《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》的，按照《不动产权证》或《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》记载的面积认定。不能提供《不动产权证书》或《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》的，按应享受安置的土地面积乘以1.5(以下简称规定容积率)认定。

（二）补偿安置的方式与标准

搬迁安置采用货币安置和实物安置两种方式。实物安置遵循等价交换原则，即居民住房补偿与安置房购买以各计各价方式进行。

1.房屋货币补偿标准

单元楼房：根据认定的合法房屋面积所在区位、楼层、成新和房屋建筑结构进行市场价评估(含土地补偿)，并上浮30%给予补偿，上浮后不足2800元/m²的，按2800元/m²的标准补偿，超过2800元/m²的据实补偿。超出合法面积的部分，按照现状进行建筑结构价给予补偿，不享受其它补助和奖励。

独院式房屋：合法产权面积或规定的容积率以内的房屋面积，按市场价评估(含土地补偿)并上浮30%给予补偿，上浮后不足2800元/m²，按2800元/m²进行补偿，超过2800元/m²据实补偿;房屋面积不足规定的容积率的面积，不足部分补助1000元/m²。房屋面积超出规定的容积率以外的面积，按照现状进行建筑结构价给予补偿，不享受其它补助和奖励。

0.25亩以内的宅基地已计算到房屋价格之中，超出0.25亩的宅基地，超出部分按县土地划拨价给予补偿。居民空置国有土地(住宅用地)，需提供本县区域内无宅基地证明，按合法应安置房屋面积给予每平方米1000元的补偿。不享受其它补助和奖励。

安置面积小于50平方米(含50平方米)的，采取货币安置。

临时过渡安置费：一次性发放6个月的临时过渡安置费。

搬迁费：按照合法房屋面积，补助10元/平方米。

货币补偿的各项奖励按照实物补偿的奖励标准执行。

2.房屋的实物安置标准

（1）产权置换

居民住房补偿在房屋合法产权面积以内，在规定时间内签订房屋征收补偿协议的，依据房屋结构评估结果给予货币补偿；若单户住宅容积率超出1.5（合法建筑面积最高250㎡），超出容积率的建筑部分给予补偿，超出容积率以外的面积，以2013年9月航拍图确认其补偿标准，时间节点以前的，按现状房屋结构评估价给予救济性货币补偿，砖木结构不超过500元/㎡、砖混结构不超过700元/㎡；时间节点以后的，按现状房屋结构评估价给予救济性货币补偿，砖木结构不超过400元/㎡、砖混结构不超过600元/㎡；彩钢临时房在合法宅基地上的按不超过150元/㎡进行补偿。合法建筑面积达不到土地面积乘以1.5容积率的部分，不足部分按照600元/㎡补助。

(2)土地补偿

0.25亩以内的宅基地按容积率进行房屋产权置换，不予补偿，超出0.25亩的宅基地，超出部分按县土地划拨价给予补偿。

(3)奖励与补助

时间奖励：对被征收人在规定的搬迁期限内签订征收补偿安置协议、完成搬迁、交付被征收房屋的，每户奖励5000元。按被征收房屋的合法建筑面积，在规定的搬迁期限前二分之一时间内搬迁完毕，给予200元/㎡的时间进度奖励;在搬迁期限后二分之一时间内搬迁完毕，给予100元/㎡的时间进度奖励。超过搬迁期限，不予奖励。

组团奖励：在征收项目区域内，10户为一个组团（可以自由结合），在规定期限内完成搬迁拆除的，每户奖励10000元，超过期限，不予奖励。

临时过渡补助：被征收人选择自行过渡，按被征收房屋合法建筑面积给予每月6元/㎡补助（每户每月不能低于400元），现房或货币安置的一次性给予六个月的补助；期房以三十个月为限，一次性发放十二个月的补助，剩余补助到期后发放；如不能如期交房，按实际交房时间支付过渡期安置费。

搬迁补助：按照合法房屋建筑面积，补助10元/平方米。

（4）安置房购买

按照单户宅基地容积率认购安置房的合法建筑面积1：1的原则，单个宅户按照每户不超过250㎡（包括250㎡）的面积标准，以安置价购买安置房（安置价为1200元/㎡，含维修基金）；空置宅基地的需提供本县区域内无宅基地证明，选择购买安置房可按1800元/㎡购买。安置房无论高层或多层均无差价。

对于经过批准未集中供养的特困户，每户给予60㎡的安置房，其原有居住房屋低于60㎡(含60平方米)的不予补偿，高于60㎡的超出部分按重置价给予补偿。     

被征收人所选择的房屋面积超出应享受安置面积的，按认定合法建筑面积1:1的比例给予住房安置,最多可安置250㎡，安置价1200元/㎡，超出10㎡以内的(包括10㎡)按成本价购买，10㎡以上按市场价购买。

被征收人所选择的安置房建筑面积小于应享受安置面积的(剩余安置面积不得超过30平方米)，差额面积给予安置对象货币补偿，补偿标准为2800元/㎡。旧房面积小于应享受安置面积的，在规定时间内完成协议签订交出房屋的，不足部分缴纳1200元/㎡享受安置（包含首次维修基金65元/㎡）；超过规定时间的缴纳1800元/㎡享受安置。

安置房的挑选方式采取以下办法：根据提交腾空验收申请书，按照《房屋腾空验收单》先后顺序综合排序选房。

安置地点：涡河花园、银城花园、滨湖花园

七、特殊情况的补偿

（一）商业经营性用房的补偿

被征收房屋的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》

(或《不动产权证》)上均注明“商业”用途的，以市场评估价给予补偿。

政策性补助：按照被征收房屋评估价格的20%给予补助。

搬迁补助：按照被征收房屋证载建筑面积，补助10元/平方米。

商业经营性用房面积的认定：有证的核准后以证载面积为准，现房面积小于证载面积的，以实测面积为准。

商业、服务性企业，根据其纳税证明，结合停业前3年的平均利润值，给予3个月的利润损失补助。

（二）工业、仓储、办公用房及学校的补偿

根据房屋所在区位、楼层、成新和房屋建筑结构现状进行市场价评估给予补偿。

土地价值按区位及批准用途进行市场价评估给予货币补偿。

政策性补助：工业、仓储、学校、办公用房按照被征收房屋评估价格的20%给予补助。

搬迁补助：工业、仓储用房按其房屋评估价的10%给予补助;办公用房及学校按照被征收房屋面积，补助10元/平方米。

工业生产性企业，根据其纳税证明，结合停产前3年的平均利润值，给予6个月的利润损失补助。

（三）被征收户有国有土地使用权证、土地用途为商业，房产证未注明商业和没有房产证的或被征收户有国有土地使用权证、土地用途为综合、商住、商务的，按以下意见给予评估补偿安置：按照国有土地性质及房屋合法产权面积的认定标准认定后，临街房屋底层按照商业用房评估价给予补偿;合法安置补偿面积内商业部分以外的，按照居民住房评估补偿安置;超过合法安置补偿面积部分按房屋重置价给予评估补偿。

（四）被征收户有国有土地使用权证，土地用途为住宅和无国有土地使用权证，但有《不动产权证》或《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》的，按以下意见给予评估补偿安置：按照国有土地性质及房屋合法产权面积的认定标准认定后，临街房屋底层(最深长度15米以内)按照商业用房评估价下浮10%评估，予以补偿；合法安置补偿面积内商业部分以外的按照居民住房评估补偿安置；超过合法安置补偿面积部分按房屋重置价给予补偿。

（五）无国有土地使用权证和房屋产权证明的，按以下意见给予评估补偿安置：

1.有国有土地认定材料的，合法安置补偿面积为认定国有土地面积乘以1.5容积率计算合法建筑面积。

2.无国有土地认定材料的，合法安置补偿面积为合法宅基地面积乘以1.44容积率计算合法建筑面积。

3.临街房屋底层(最深长度15米以内)按照商业用房评估价下浮15%评估，予以补偿;合法安置补偿面积内商业部分以外的按照居民住房评估补偿安置;超过合法安置补偿面积部分按房屋重置价给予评估补偿。

八、关于房改房补偿安置处理意见

（一）机关、企事业单位房改房和集资建房的征收与补偿安置被征收人及所在单位提供房改或集资建房时的缴费凭证、购房凭证、房产证等相关材料，经县房管部门或所在单位和主管部门核实后按以下政策予以安置补偿：

1.集资建房或已进行房改，并取得全部产权的，按照本方案第七条国有土地上的房屋征收与补偿安置政策执行。

2.集资建房或未严格按照房改程序进行房改，只取得部分产权的，参照本方案第七条国有土地上的房屋征收与补偿安置政策，对被征收人享有的房屋产权比例予以折扣执行，即房屋面积1:1置换，按应安置房屋面积每平方米补交安置房价款1200元，房屋安置面积超出10㎡以内的(包括10㎡)按成本价购买，10㎡以上按市场价购买。

3.集资建房或未进行房改，未取得产权的，按结构价评估后予以原单位货币补偿，不进行安置。

（二）机关、企事业单位职工所占单位房屋、在单位土地上自建房的征收与补偿安置

1.职工所占单位房屋的，由所在单位负责腾出。

2.职工自建房属于原房改房翻建的，房屋面积按原房改时的证载面积认定，按照本条第(一)项进行补偿安置。超出部分，按结构评估后予以货币补偿。

3.职工所占单位土地自建的房屋，以2013年的航拍图显示房屋认定，按结构评估后予以货币补偿。2013年航拍图未显示的，予以拆除，不予补偿。

（三）个人购买机关、企事业单位土地，自建房屋征收补偿安置

个人以不同形式购得机关、企事业单位土地，签订了土地转让协议，并自建房屋。该土地转让行为不予承认，所建房屋以现状建筑结构价补偿，并享受拆迁进度奖(240平方米以内)、搬迁费(240平方米以内)、户奖、组团奖。所转让土地，由政府依法无偿收回。鉴于该问题由于历史原因所形成，为解决购地户家庭实际居住困难，准许购地户按购买土地面积乘以1.44购买安置房，最大不超过240平方米，按安置房面积3000元/m²缴纳购房款。

（四）关于房改房等房屋置换补交土地出让金问题

本条上述第(一)项第1款房屋的征收补偿，进行产权置换的，按照认定的应安置房屋面积补缴240元/平方米的土地出让金后，方可进行置换，房屋安置面积超出可置换面积10㎡以内的(包括10㎡)按成本价购买，10㎡以上按市场价购买。

九、关于个人开发建设不完全产权房的处理意见

本着依法依规，实事求是，尊重历史，面对现实的原则，对相关内容进一步明确和细化。

（一）不完全产权房是指未取得或未完全取得土地使用权证、房屋产权证、建设工程规划许可证，由个人开发建设、建筑面积明显高于家庭居住需求、已售或待售的房屋。

（二）个人开发建设不完全产权房的被征收主体为开发建设人。购房户的补偿由开发建设人妥善处理，不能妥善处理购房户补偿问题的或开发建设人拒不配合工作的，呈报有关机关依法立案查处。

（三）个人开发建设不完全产权房所占用土地，凡认定为国有土地的，以1.5的容积率认定房屋合法面积;乡(镇、办)社区（村委会）两级认定为合法集体性质宅基地的，以1.44的容积率认定房屋合法面积;取得有建设工程规划许可证的，经核实后以证载面积和实际建设面积综合认定房屋合法面积;对已认定为合法的房屋面积，购房户补偿款未得到全额退款的情况下，不予实物安置。

（四）购房户主动配合拆迁，在规定时间内与开发建设人达成补偿安置协议的，享受户奖、组团奖、拆迁进度奖、搬迁费以及6个月的一次性过渡安置费。非农业户口的购房户持购房合同、购房款收据和银行交易记录等相关证据，可以按3500元/m²购买安置房一套。现有房屋面积高于120平方米的，准购安置房面积不超过120平方米;现有房屋面积低于120平方米的，以现有房屋实际面积准购安置房。若发现提供虚假购房合同或其他虚假证明，经查证属实的，除取消补偿安置外，从严追究当事人的法律责任。属农村集体经济组织成员的购房户，给予货币补偿，不予实物安置。非农业户口的购房户，在一个项目内已经享受安置的，不再重复安置。

（五）对补偿款的发放、领取实行全程监督，确保购房人的各项补偿款落实到户。

（六）个人开发建设的不完全产权房所有相关证件依法予以收回。

十、被征收户安装的天然气、自来水、有线电视等

被征收户安装的天然气、自来水、有线电视等，由被征收户提供安装手续和证明，按照安装价格给予补偿。

十一、安置房购买价格

每年根据物价上涨指数适当调整，并以调整价格为准。

十二、对"两违"建设的处置

在房屋征收过程中，要认真甄别，严格把关，凡属“两违”建设的，依法予以拆除，不予补偿。该违法行为由宗地项目指挥部组织县自然资源、住建、城管及属地乡镇政府（街道办事处）负责认定。

十三、其他事项

（一）建立统一规范的房屋征收与补偿安置登记确认表，对征收房屋合法性、面积、手续、补偿金额、奖励金额等事项由相关工作人员签字予以确认。

（二）自本标准印发之日起执行，已经实施和正在实施的征收项目，按照原对应的征收安置政策执行。